Q. AIによる不動産査定は、実際の売却価格とどの程度差が出るものなのでしょうか？

Q. AIによる不動産査定は、実際の売却価格とどの程度差が出るものなのでしょうか？
A. 民間レポートによると、標準的な物件ではAI査定の誤差は実勢価格の10〜15％前後に収まる例が多いとされています。ただし、個別性の高い物件や市場が動いている時期には、20％前後の差が生じることもあります。AI査定はあくまで初期目安として活用し、最終的には現地査定や直近の成約事例をもとに補正するのが実務的です。

AI査定がズレる主な要因は何ですか？

主な要因は、相場変動によるデータの鮮度不足、郊外や特殊立地でのサンプル不足、眺望・騒音・リフォーム履歴などの非数値要素、再建築不可や私道負担といった権利関係、さらに災害リスクなどです。これらはAIモデルが学習しにくいため誤差が生じやすくなります。

どんな物件だとAI査定の精度が高くなりますか？

取引事例が豊富なエリアの標準的なマンションや分譲住宅など、比較対象となるデータが多い物件です。逆に、形状や立地条件が特殊な戸建てや土地では、AI査定の精度が下がる傾向があります。

実務ではAI査定をどのように活用するのが適切でしょうか？

AI査定は、初期段階の価格レンジを把握するための参考として活用するのが効果的です。複数サービスを比較して中央値を把握し、国土交通省の「不動産取引価格情報」やREINSの成約データを併用すれば、より現実的な相場感を得られます。最終的な売出し価格の決定には、現地査定を組み合わせることが前提です。

査定の精度を高めるために、どんな工夫ができますか？

複数社のAI査定を比較して傾向を確認し、成約データをもとに補正する方法が有効です。また、現地確認でAIが捉えにくい日照・騒音・眺望・共用部の状態・管理体制などを補足することも重要です。

売出し後に相場が変わった場合はどう対応すべきですか？

金利や需給変化、近隣の大型成約などで相場が動いた場合は、直近の取引事例を再確認し、販売価格の見直しを検討するケースもあります。市場動向に応じた柔軟な対応が結果的に成約スピードを左右します。

🧾 詳細解説
AIによる不動産査定（AVM：Automated Valuation Model）は、過去の取引データや物件属性などをもとに統計的に推定価格を算出する仕組みです。
LIFULL HOME’Sやオウチーノの比較調査では、主要AI査定サービスの誤差率は平均で10〜15％前後と報告されています。ただし、形状・立地・築年・管理状況などが特殊な物件では20％前後の差が生じる場合もあります。
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」やREINSの成約データを併用し、AI査定の推定値を補正することで、より現実的な価格判断が可能になります。
また、AIでは把握しにくい要素（騒音・眺望・共用部の印象など）を現地で確認し、物件の総合的な魅力を反映させることが大切です。
販売開始後は、市場動向や反応を定期的に確認し、必要に応じて販売戦略を見直すケースも一般的です。

📚 出典・参考資料
国土交通省「不動産取引価格情報検索」
不動産流通機構（REINS）「市況レポート・価格動向」
LIFULL HOME’S「AI査定サービス比較・誤差分析レポート（2024）」
三井のリハウス「AI査定の仕組みと限界」