Q. 築20年以上の戸建てを、できるだけ高く売るにはどうすればいいですか？
Q. 築20年以上の戸建てを、できるだけ高く売るにはどうすればいいですか？
築古でも高値を狙う実務解説
最初の一手は何から始めればいいですか？
複数の不動産会社に査定を依頼し、近隣の「成約事例」を根拠にした査定報告書を比較しましょう。公益財団法人不動産流通推進センターが公表する「既存住宅価格査定マニュアル」を基に説明を受けると、価格の根拠を理解しやすくなります。
建物状況調査や瑕疵保険はどんな効果がありますか？
国土交通省の制度に基づく建物状況調査を実施すると、劣化事象や補修が必要な箇所を専門家が点検し、結果を買主に提示できます。一定の条件を満たせば既存住宅売買瑕疵保険を付保でき、引き渡し後の補修リスクを軽減できる可能性があります。
価格設定はどのように決めるのが現実的ですか？
「売出価格」ではなく「成約価格」を基準に設定しましょう。REINS（不動産流通機構）などの成約データをもとに、類似条件の相場を把握し、反響を見ながら調整していくことで、売却チャンスを逃さずに適正な価格帯を維持しやすくなります。
リフォームはやはり必要でしょうか？
全面リフォームは費用回収が難しい場合がありますが、部分的な清掃や小修繕、ホームステージングなど見た目の改善は有効です。日本ホームステージング協会の調査でも、内覧時の印象改善や成約期間の短縮につながる傾向が報告されています。
築30年以上だと、建物の価値はほとんどないと聞きました。
築30年を超える戸建てでは、一般的に建物価値が低下し、土地の価値が価格を左右するケースが多いとされています。ただし、構造や維持管理の状況によっては一定の評価が得られることもあります。これは「一般的傾向」であり、個別条件により異なります。
どんな書類を揃えておくと有利になりますか？
増改築履歴、点検・修繕記録、設備交換年、境界関係、告知事項などの情報を整理しましょう。これらの一次情報を買主に提示することで信頼性が高まり、交渉をスムーズに進めやすくなります。
🧾 詳細解説
築20年以上の戸建ては、一般的に「古い＝不安」と見られやすいため、安心材料を明示することが高値売却の鍵になります。建物状況調査は国交省の基準に基づき、劣化や構造上の問題を第三者が評価する制度です。結果をもとに既存住宅売買瑕疵保険を利用できれば、購入後のリスクを軽減できる点が評価されます。
また、価格設定では「売出価格」より「成約価格」を基準に設定し、反響を見ながら調整していくのが実務的です（この部分は不動産実務の一般論です）。
さらに、リフォームやホームステージングなどの印象改善は、費用対効果を重視して部分的に行うと良いでしょう。日本ホームステージング協会の調査によると、内覧時の印象改善や成約期間短縮につながる事例が多数報告されています。
最後に、過去の修繕・点検履歴、境界・法規関係書類などの一次情報を整理・提示することで、買主の信頼を得やすくなります。
📚 出典・参考資料
国土交通省「既存住宅状況調査制度・既存住宅売買瑕疵保険」
公益財団法人 不動産流通推進センター「既存住宅価格査定マニュアル」
不動産流通機構（REINS）「マーケットデータ 成約価格情報」
日本ホームステージング協会「ホームステージング白書」
home4u.jp「築30年以上の家を売るには」
本記事は一般的な情報に基づいて構成しています。制度や保険の適用条件、査定ロジック、必要書類は地域・物件・契約方式により異なります。実務判断は最新の公表情報と専門家の助言を参照してください。
